[摘要] 2017年5月，楼市政策方面，继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。
2017年5月，楼市政策方面，继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。市场需求方面，据CREIS中指数据显示，2017年5月监测的主要城市成交面积环比下降1.11%，近半数城市环比下滑，同比亦下降25.42%。5月限售调控成主流，楼市平稳成交低位运行；库存情况，多地开盘节奏放缓，库存总量有所下降。
一．政策盘点
住房租赁市场规范化加快推进房地产长效机制。5月19日，住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。征求意见稿共7章、47条，涉及住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理和法律责任等方面，总体来看，当前的政策一方面限制销售市场的非理性置业，另一方面大力推动存量房租赁市场的发展来逐步构建长效机制。原建设部已于2011年开始实施《商品房屋租赁管理办法》，立法层级为部门规章。
表：住房租赁条例一览
地方密集调控再升级，“限售”模式蔓延至三四线城市
地方楼市限售政策扩围，成新一轮调控升级主要手段。继限购、限贷后，限售模式已经成为当前引导房地产市场购买行为，保持房地产市场稳定的重要手段。自今年3月厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线蔓延，5月郑州、南京、长沙、无锡、嘉兴、南宁等城市加入限售行列，已经有超过30个城市实行限售措施。多数城市明确新购买住房的，需取得产权证后满2-3年方可上市交易，部分地区分类限制，主要限制非本地户籍购房再交易转让。
表：2017年个人限售城市一览
上海分类开展商办项目清理整顿。5月17日，上海市住建委发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，停止审批公寓式办公项目，并对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见，全面清理整顿。意见提出，对已批未建的项目，要重新审图、撤销调整；对在建未售的项目，从房型设计以及配套等方面进行全面检查；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续；对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改；对已交付入住的项目，从严管控，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。
热点城市严禁商办项目擅自改为居住用途。5月23日，北京针对3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》披露了具体的执行口径。这份执行口径更多针对于已购商办类房屋，购房者可保持现有设施；可以出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。相较于上海而言北京的政策更加温和。此前，深圳也发文限制商办转性，规定未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策。
三年棚改任务目标确立，助推库存去化推进城镇化进程
5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取棚户区改造工作汇报，确定今后三年棚改目标任务，将继续保障棚户区改造力度。今后三年棚改维持相对高位目标，这对广大仍居住在棚户区居民居住品质的改善、对商品住房库存量大的市县的去库存，以及在其间发挥重要作用的企业都有重大的影响。
图：近年棚户区改造计划量及完成量
2017年5月地方限售模式调控楼市渐成主流，楼市成交整体表现平稳，城市间分化显著。其中一二线城市同环比均有所下滑。截至5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降4.6%。
二．市场概况
1.需求：5月限售调控成主流，楼市平稳成交低位运行
5月楼市成交同环比均有下降。CREIS中指数据显示，2017年5月监测的主要城市成交面积环比下降1.11%，近半数城市环比下滑，同比亦下降25.42%。进入5月，地方楼市限售政策扩围，成新一轮调控升级主要手段，楼市整体成交环比小幅下降，各级城市分化显著。
环比来看，13个城市下降，东莞降幅最明显，为43.85%，济南和广州次之，降幅均超2成；环比上升的城市中，蚌埠和泉州增幅明显。同比来看，18个城市下降，长沙下降幅度明显，福州次之。
分城市来看，一线城市成交面积环比下滑1.94%，降幅收窄，其中广州环比降幅为20.37%；一线城市同比下降39.62%，北京、广州同比降幅超5成。二线代表城市成交面积环比减少3.92%，同比下降36.95%。三线代表城市成交面积较上月上升4.52%，同比亦上升28.90%。
表：2017年5月主要城市房地产市场交易情况
截至2017年5月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降4.6%。重点监测的城市中，10个城市库存均有不同程度的下降，其中蚌埠降幅明显为16.95%，宁波次之，环比下降8.73%。本月仅苏州和杭州库存有所增加。
表：主要城市房地产市场可售情况
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