[摘要] 深圳国土局数据显示，2017年深圳产权两次转移时间不满3年的商品住宅占全市二手房总成交量的46.2%，市场存在一定的短炒现象，对刚性需求形成挤压，影响了市场的公平性。在此背景下，“深四条”于7月31日及时出台。
深圳国土局数据显示，2017年深圳产权两次转移时间不满3年的商品住宅占全市二手房总成交量的46.2%，市场存在一定的短炒现象，对刚性需求形成挤压，影响了市场的公平性。在此背景下，“深四条”于7月31日及时出台。
这次出台的“深四条”，是对以往调控政策的升级、修补，针对性更为明确、具体，将矛头直指企业炒房、个人离婚炒房、商务公寓炒房等热门投机行为，进一步遏制房价非理性上涨，体现政府坚持打击投机需求，保障合理刚需的政策宗旨。随着新政的执行，预计深圳房地产市场下半年将实现平稳过渡，投机炒房行为将得到有效抑制。
从北上广深，看政策调控对市场的影响
一线城市调控政策继续保持较严态势，调控成效进一步巩固，成交规模始终低位运行。2018年1-7月，北上广成交面积同比均有所下降，深圳由于去年基数较低，成交同比增长近三成，但整体成交规模仍然处于低位区间。
▌深圳：政策进一步修补，保障合理住房需求，打击投机短炒行为
2016-2018年7月深圳市商品住宅月度量价走势
2016年10月，随着“深八条”的出台，给火热的深圳楼市迎头泼了一瓢冷水，成交量连续六个月下滑，调控结果显现；2017年以来，“限价令”，“三价合一”等政策持续出台，调控政策继续保持从严态势，成交规模继续缩减。2017年深圳商品住宅共计成交259.3万平方米，同比大幅下跌38.0%。2018年1-7月，在上年基数较低的背景下，深圳新房市场共计成交163.08万平方米，同比增加29.8%左右，且是同期四个一线城市中出现成交量上涨的城市。价格方面，深圳新房价格已实现“21个月连跌”，持续调控下价格上涨得到有效抑制。
表：2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理
2016-2018年7月北京市商品住宅月度成交走势
2017年，为遏制楼市过热的局面，北京连续出台补充多项限购限贷政策，“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后，北京新房成交量持续下跌8个月，全年成交量约 437.82万平方米，同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月，北京共计成交190.11万平方米，同比下跌29.4%。1-7月份，新房均价为39280元/平方米，同比下跌5.2%，处于进一步调整的状态。
北京“317”新政发布至今，调控政策持续深化。北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松，并强化金融监管，严防各路资金违规进入房地产市场。同时，优化供应结构，增加有效供给，特别是加快租赁住房、政策性住房的供给和建设。以“房住不炒”为调控基调，北京房价保持平稳。预计下半年政策仍将聚焦在市场监管、增加有效供给、城市规划落实等方面，多维度共同推进市场稳定。
▌上海：调控升级，楼市成交缩量明显
在限购限贷限价政策影响下，上海住宅市场购房者逐渐回归理性，加上新增供应不足，商品住宅成交维持低位。
2016-2018年7月上海市商品住宅月度成交走势
2017年，上海楼市经历了住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划等一系列的重大政策调整。在调控政策的持续影响下，2017年上海商品住宅成交总量为633.04万平米，同比下跌54.2%；2018年1-7月，商品住宅成交面积出现进一步下滑，同比下跌19. 5%，为336.05万平米。价格方面，1-7月份均价为47775元/平方米，同比上涨1.9%，上海房地产市场同样缩量明显，处于深化调整期。
▌广州：调控加码，市场成交持续缩减
2017年3月，广州迎来“317新政”、“330新政”的两次重大限购升级，其中本地单身人士限购一套，外地人3年社保提高至5年，并执行差别化房贷政策，认房又认贷。
2016-2018年7月广州市商品住宅月度成交走势
3月份的两次调控加码，成为广州楼市的分水岭，限购升级后，市场快速降温，成交也明显减少。限购之前的半年，即是2016年10月到2017年3月，全市一手住宅网签量高达64953套，而“330新政”后的半年，成交量同比减少37.5%，只有40595套。2018年1-7月，广州商品住宅成交面积为540.18万平方米，同比下降14.7%。1-7月份，新房均价为17370元/平方米，同比上涨6.4%。整体来看，广州量价比较平稳。
一线城市未来房地产政策环境预判
总体来看，上半年房地产分类调控更加精准，有效供需开始成为行业发展的主旋律。展望2018年下半年，需求端的调控周期将拉长，下半年整体基调依然是不放松。在调控不放松的前提下，一线城市根据自身特点实行差别化调控，优先保障合理购房需求将是主要趋势，同时针对调控过程中出现的新问题继续进行微调和修补。
▌需求方：坚持分类调控，抑制非理性需求，保障合理购房需求
关于需求端的调控，在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问题进行微调。总体体现为：修补、扩围、升级。
· 对部分政策进行修补，充分保障市场交易秩序的公平，优先满足刚需，对人才落户后购房有了社保年限的要求、合理规范企业购房行为；
· 信贷将继续从紧，楼市整体将继续维持去杠杆的基调；
· 为了保障调控政策发挥作用，楼市政策力度不会减弱。同时，财税改革、不动产登记联网等有利于引导需求合理释放的长效机制也会持续推进。
▌供给方：增加有效供给，各地住房供应更加注重结构优化
关于供应端的调节，整体还是基于推进住房制度改革进一步保证有效供给。中长期看来，以政府为主，提供基本政策性支持住房，以市场为主，满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。新一轮住房制度改革背景下，中小户型住房、租赁住房、政策性住房比重将大大提高。集体经营性建设用地入市改革也将助力住房制度改革。
深圳后市展望
从目前出台的政策情况看，未来深圳的房地产调控政策将继续维持“ 房住不炒”的总基调，调控的力度不会放松。未来出台的住房政策，一方面将着重修补过去政策中出现的漏洞或不足，采取更为灵活多变的方式限制投机炒房行为；另一方面也将更加注重刚需群体的居住需求，安居类住房供应、刚需家庭房源保障等相关政策也将会持续完善。
· 金融端方面，合理运用金融调控手段，通过加强金融监管，调整房贷利率等方式，抑制投机性需求入市；
· 销售量方面，以往数据显示，下半年为传统购房旺季，新推及成交会有所增加，结合“深四条”政策调控对市场需求抑制和预期的影响，预计下半年，在多重因素共同作用下，成交量持续上涨趋势将会得到抑制，下半年成交量很大可能会出现一定下滑，但全年整体市场成交规模将继续保持稳定。
· 销售价格方面，在政策的持续作用及市场整体供求关系的改善的影响下，预计下半年房价将继续保持平稳。
结语
自2016年3月以来，北上广深共经历三次主要调控高峰，次是2016年“930”后限购政策的接连出台；第二次是2017年3月，以北京为首的一线城市密集出台多项调控政策，第三次是2017年9月下旬起，对一线及热点城市限购限贷进一步缩紧，范围逐步扩大。2018年1-7月，北上广深主要是针对前期政策过程中出现的新问题进行修补和补充，进一步巩固前期调控成果，促进市场回归平稳。
同时，北上广深历来也是调控强度，政策出台最为频繁的城市。一线各城市通过不同城市的特点实行差别化调控，通过不同力度的限售政策，抑制短期投资投机需求，进一步设置土地拍卖限制，推动自持住房、租赁住房、共有产权住房等供应，完善住房制度。一线城市的调控方式及结果，对于其它城市同样具有重要的参考意义。
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